Cuanto cuesta construir una vivienda

Al iniciar el proceso de construcción de una vivienda unifamiliar se suele desconocer con exactitud el importe total de los gastos que esto nos va a generar. Para evitaros sorpresas desagradables, a continuación enumeramos los gastos que tendremos que afrontar así como una estimación aproximada de sus importes, teniendo en cuenta que estos valores variarán en función múltiples factores.

LA PARCELA. El valor del terreno podrá oscilar de forma considerable en función de varios parámetros, como emplazamiento, vistas, proximidad a un núcleo urbano, edificabilidad, y fundamentalmente por la especulación. Enfrentarse a la tarea de conseguir un terreno a un precio razonable será posiblemente la misión más compleja de todo el proceso. Nosotros os recomendamos que previamente a la adquisición del mismo, os pongáis en contacto con los técnicos que hayáis elegido para realizar el proyecto para que os asesoren en cuanto a las ventajas e inconvenientes de cada parcela, así como analicen los parámetros urbanísticos de cada una de ellas. Teniendo en cuenta que coste del terreno es tan variable, vamos a suponer que ya disponemos de un terreno que reúne los parámetros urbanísticos y los condicionantes técnicos adecuados para edificar. El valor venta público de una parcela en la Urbanización la Monacilla de Aljaraque es de 72.000 euros

CONSTRUCCIÓN VIVIENDA. El coste de construcción de la vivienda vendrá marcado fundamentalmente por la superficie construida, las características de la parcela, la ubicación y los acabados. Basándonos en nuestra experiencia durante estos últimos años, para una construcción de primera calidad, sin lujos, podríamos realizar un primer cálculo aproximado del coste de construcción defendible, llámenos.

URBANIZACIÓN. El coste de la urbanización de la parcela es muy variable y vendrá marcado por la forma de la parcela, los metros de cierre y el diseño del mismo. Este podrá incrementarse si decidimos construir una piscina o realizar la jardinería o el pavimento de rodadura. A mayores, seguramente el ayuntamiento nos obligará a realizar las obras de urbanización de la superficie cedida a las vías públicas.

  • Cierres. El coste del cierre podrá variar enormemente en función del diseño y de los metros necesarios a realizar, si bien es cierto que el ayuntamiento no nos obligará a cerrar nuestra finca, será una decisión personal, que en muchos casos nos proporcionará más intimidad e impedirá el acceso o salida de animales o personas. Se trata de una obra que podremos realizar con posterioridad a la vivienda, teniendo en cuenta que en este caso tendríamos que solicitar una nueva licencia para su construcción, mientras que si los realizamos junto con la casa, no nos supondrá un incremento de costes administrativos.
    Para los laterales y el fondo de la finca, si optamos por un cierre sencillo de malla trenzada plastificada fijada a postes metálicos sobre una hilada de bloque, el cierre podría construirse por 35€/ml. Si en el frente de la parcela proyectamos un cierre con algo más de presencia que nos realce el acceso, tendremos que establecer un mínimo de 150€/ml.
  • Portalones de acceso. Lo habitual será instalar un portalón de acceso para vehículos y una puerta de acceso peatonal. Si no realizamos ninguna instalación especial ni utilizamos materiales caros, podríamos instalar ambos por un importe no superior a 2.000€.
  • Piscina. Si decidimos hacer una piscina sencilla, deberemos contar con al menos 18.000€ para una piscina de 8,00×4,00m con depuración mediante skimers y maquinaria instalada en una caseta plástica enterrada.
  • Jardinería. Extender una capa de tierra vegetal y plantar césped no debería suponer una cantidad muy elevada (5-8€/m²), sin embargo si decidimos plantar árboles, realizar muretes, rocallas, etc… podremos encarecer notablemente nuestro jardín.
  • Superficie de rodadura. Lo habitual es que dispongamos una superficie de rodadura que nos limite la circulación de vehículos dentro de la parcela. Este pavimento podrá ser desde una zahorra o grava, hasta un pavimento de hormigón impreso o losas de piedra. El coste variará enormemente en función del material que elijamos. Como ejemplo podríamos indicar que una solera de hormigón impreso puede ejecutarse por 21€/m².
  • Urbanización superficie de cesión. Para entregarnos la Licencia de Primera Ocupación, habitualmente el ayuntamiento nos obligará a realizar las obras de urbanización del terreno que con anterioridad hemos cedido para los viales. El importe de estas obras variará en función de lo que el ayuntamiento nos pida realizar, y en función de los metros que nuestra finca tenga a vía pública. Un precio aproximado para realizar una acera de baldosa hidráulica de 1,5 m de ancho, colocar alguna canalización enterrada y rematar el pavimento asfáltico hasta el firme de la calzada podría rondar los 220€/ml.

OTROS GASTOS

  • Proyecto. Normalmente el precio del proyecto básico y de ejecución varía en función de la superficie      construida, ubicación de la parcela y la complejidad del mismo. Una estimación aproximada de coste que podría suponer el proyecto de una vivienda unifamiliar de tamaño medio podría estar en torno al 6% del coste de ejecución.
  • Direcciones de obra (arquitecto y aparejador). Para la dirección de obra de los técnicos calcularemos otro 6 % del coste de ejecución de la vivienda.
  • Coordinación de seguridad y salud. No debería tratarse de un coste muy elevado si la realiza alguno de los mismos técnicos que dirigen la obra. Una cantidad aproximada para una vivienda de tamaño medio sería 500 €.
  • Licencia de obra (ayuntamiento). Los ayuntamientos pueden cobrar entre el 2,5 y el 5% del coste de ejecución material que figura en el proyecto. El Ayuntamiento de Aljaraque cobra un 5%.
  • Estudio geotécnico (ingeniero o geólogo). Por exigencias del Código Técnico de la Edificación, para visar el proyecto será necesario realizar un estudio geotécnico de la parcela, en el que se realizará un análisis del terreno determinando las características del mismo y la cota de cimentación. Habitualmente en la mayoría de las parcelas para cimentar bastará con retirar la tierra vegetal, no obstante puede ocurrir que el terreno no presente estabilidad a nivel superficial y haya que profundizar para buscar el firme, en estos casos, se encarecería el coste de construcción.
  • Levantamiento topográfico. Cada vez son más los ayuntamientos que exigen que en los proyectos se presenten planos topográficos de la parcela y plantas y secciones en las que se represente la implantación de la vivienda en la parcela. Nosotros los incluimos en todos nuestros proyectos.
  • Notaría (escritura hipoteca y escritura obra nueva). A la hora de construir una vivienda, por desgracia lo habitual suele ser que tengamos que pedir dinero al banco, para ello hemos de realizar una escritura de hipoteca, así como una escritura de obra nueva una vez finalizada la obra. En total la Notaría suele cobrar sobre 650€ por realizar ambas escrituras. Si eres un afortunado y dispones del importe integro para construir la vivienda, tendrás que contar únicamente con un desembolso de 300€ para la escritura de obra nueva.
  • Registro. Tendrás que registrar las escrituras.
  • Hacienda. Tanto por la escritura de la hipoteca, como por la de obra nueva tendrás que tributar a Hacienda. El importe varía de unas comunidades a otras, entre el 1% y el 1,2% del valor de la hipoteca y del valor de escritura de obra nueva. En Galicia Hacienda aplica el 1% dichos valores.