Guia del Promotor

1.- BÚSQUEDA DE LA PARCELA.
Esta es una fase importante pues se decidirá dónde se desea que se emplace la vivienda y el propio carácter del entorno que la rodea. Entre las cosas importantes destacamos:

– Localizar la parcela que se ajusta a sus necesidades

– Las características de la parcela. Ordenanzas, topografía, orientaciones

– Aspectos económicos. Precio, gestión de hipoteca

2.- ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO.
Debe dejarse aconsejar por un profesional con experiencia que le ayudará. Este profesional será el arquitecto.

– Contactar con un arquitecto para que le asesore.

– Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto 

– Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio:

  1. a) Fase de redacción de proyecto: En esta fase interviene fundamentalmente el Arquitecto
    b) Fase de obra:Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:
  • Arquitecto: es el director de la obra.
  • Aparejador: es el director de la ejecución de la obra
  • Coordinador en materia de Seguridad y Salud en la construcción
  • Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT
  • Laboratorio de Control de Calidad
  • Empresa constructora, subcontratas, oficios

– Solicite Informes de los puntos de enganche, acoples y capacidades de suministros.

3.- ANTES DE INICIAR LAS OBRAS.
– Cuando el proyecto esté terminado. El arquitecto habrá visado en el Colegio Oficial de Arquitectos el proyecto conforme a lo dispuesto en el Real Decreto1000/2010

– Contrate a un Arquitecto Técnico o Aparejador. Toda obra, por ley, ha de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador.

– Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento. Deberá solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto visado junto con otros documentos. Generalmente le pedirán dos ejemplares del mismo

– Declaración de obra nueva. Antes de la constitución del préstamo hipotecario, el banco u otra entidad financiera, le solicitará cierta documentación, entre ella la declaración de obra nueva en construcción.

4.- INICIO DE LAS OBRAS
Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva licencia urbanística, o no ha realizado el Estudio Geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.
Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra.

– Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.
– Exija al constructor un Plan de Seguridad 

5.- DURANTE LAS OBRAS.
Si decide modificar cualquier aspecto de los especificados en el Proyecto de Ejecución deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa antes que al constructor.

Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un acta de modificación de proyecto en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Esta acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra: usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa.
– Abonos parciales: certificaciones de obra. Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una certificación y una factura para que sea aprobada y abonada.

– Caso particular: créditos hipotecarios. En el caso de que usted haya solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo más probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo. La entidad además, puede enviar a un técnico para comprobar, in situ, dichas certificaciones.

6.- FINAL DE OBRA.

– Certificado final de obra. El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada. A partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de las obras. Este certificado tiene que estar visado por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores.

– Libro del Edificio. Para un debido mantenimiento de la edificación el arquitecto director de obra le redactará el Libro del Edificio, se trata de un documento a parte del proyecto de ejecución que se irá rellenando a lo largo de la vida útil de la edificación, ya que en él se deberá ir reflejando las diferentes reparaciones, modificaciones, etc

– Acta de recepción provisional. Finalizada la obra por completo se redacta el acta de recepción provisional (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, usted recibe el edificio y corre el plazo de garantía. Además se realiza una relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, a la vez que los defectos que se ha observado el Promotor y/o la Dirección Facultativa para ser reparados por el contratista en un plazo determinado.
– Licencia de primera ocupación o Declaración responsable. Deberá presentar al Ayuntamiento una Declaración Responsable para la Primera Utilización y Ocupación del edificio ejecutado. Le exigirán una serie de datos de los técnicos, de la Licencia, de las características de la edificación o de la instalación, el certificado de fin de obra, la documentación de las modificaciones, boletines, informes de los acoples y puntos de enganche, y demás documentación que varía según el Ayuntamiento que se trate.

– Acta de recepción definitiva. Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.